Triple N Lease或 NNN 是一种商业房地产租赁形式。承租人支付物业的全部费用，除了租金和水电费之外，还包括房地产税、建筑保险和维护费用。通过NNN Lease，租客确切地知道他们为物业和运营费用支付的具体准确数额。这种租赁类型的基本租金也往往低于其他商业租赁类型，因为租户承担持续费用。

由于商业租赁可以通过多种方式定价，因此您可能很难确定哪种类型的租赁形式适合您的业务和预算。本完整指南将介绍三重净租赁的运作方式、三重净租赁中包含的内容以及此类租赁的优势。

本文涵盖：

• 什么是NNN Lease？
• 商业地产租赁率的类型
• 租赁费率解释
• NNN Lease如何运作？
• NNN Lease包括什么？
• 你如何计算NNN Lease
• NNN Lease的其他费用
• NNN Lease的优势
• 了解NNN Lease
• 商业地产租赁率的类型

商业地产的租金由业主决定，由租户支付以享有空间使用权。费率通常按一段时间内的平方英尺计算，通常按月计费。根据您的空间需求、所需的固定装置和所需的便利设施，您将获得以下其中一项的报价：

• NNN – Triple Net Lease
• Gross+E – Modified Gross Lease
• Full-Service Gross Lease 

租赁费率解释

1. NNN – Triple Net ：是租户同意支付与物业及其使用物业相关的所有费用。这意味着租户将支付房产的一部分费用，例如房产税、公共区域维护和保险。NNN 租赁对租户有利，因为它们不再有任何隐藏费用并提供一定程度的成本透明度。

2. Gross+E – Modified Gross – 承租人向房东支付其空间的基本租赁费率，并选择分担和额外费用。额外费用可能包括公共区域维护、清洁或电费。这种类型的租赁不同于NNN租赁，因为房东支付所有物业的运营费用，Modified Gross的总租赁通常会收取更高的基本租金。尽管如此，当几乎没有公共区域且维护最少，使租户在基本租赁费率之上收取低费用时，它们是有利租客的。

3. Full Service Gross Lease——是一种所有费用都包含在一个租赁费率成本中的租赁。一个费率将包括基本租金、财产保险和税收、公共区域维护费和空间公用事业费。 Full Service Gross Lease为租户提供较少的空间使用透明度。尽管如此，它们的好处是，它们更简单，更容易计算，因为所有费用都在一张账单中。

NNN Lease 如何运作？

在NNN – Triple Net协议中，承租人承担了财产的大部分重大成本和开支，而不是房东。这些费用包含在建筑物或空间的月租金、财产税、保险费以及财产维护和修理中。每个租户根据他们租赁的空间的平方英尺支付相等比例的部分。

NNN – Triple Net与传统商业租赁形成对比，因为费用由更多的承租人分摊，每个租户支付少量、按比例分配的每月持续费用，同时仍受益于较低的基本租金。

NNN – Triple Net 到底包括什么？

成功且互惠互利的NNN – Triple Net的关键是清楚地了解您所签署的协议中包含的内容。典型的合同要素包括以下内容：

• 月租金率（基本租金）
• 营业费用
• 税收和保险
• 物业使用
• 公共区域空间使用。

请务必注意，在 NNN 租赁中，租户可能需要支付物业维护和维修费用。例如，除了上面列出的项目之外，屋顶维修可以被视为承租人在 NNN 租赁中发生的常见费用。

对于合适的企业和租户，如果 CAM、税收和保险的成本在租赁期内较低，这种类型的租赁可以节省成本，如果这些成本下降，节省下来的钱将直接转嫁给租户。

您会在下面找到一个三重净租赁费用矩阵，它说明了此类租赁中包含的费用类型：

常用术语定义：

1. 基本租金是计​​算的运营费用、税金和保险费之前租户每月支付的净额。基本租金应在商业租赁协议规定的每月约定日期到期。

2. 清洁费用是指与清洁、物业消毒、垃圾和垃圾清除以及与清洁协议相关的任何其他工作项目相关的所有费用。

3. 根据个人租赁协议，公用事业可能包括以下任何或所有项目：水、煤气、电、垃圾、回收、废物清除、互联网、有线电视或卫星服务。

4. CAM代表公共区域维护。这包括保险和税收之外的所有其他运营成本。CAM 的示例：暖通空调、景观美化、停车场或停车场、标牌、屋顶、安全或除雪。

5. 税收和保险是指与年度税收和保险支付相关的费用。

你如何计算NNN – Triple Net 

要计算三重净租赁，您将遵循基本的NNN – Triple Net公式：

三重净租赁 = 基本租金 + CAM + 税收和保险

• 首先，加上建筑物的年度财产税和保险，然后将总数除以建筑物的租赁面积总额。
• 接下来，计算维护成本，因为这些成本可能会随着时间的推移而上升。
• 如果整栋建筑出租给一个租户，计算就很简单。在多个租户的情况下，还必须计算 CAM（公共区域费用）。计算公用事业、清洁和用品的年度成本。然后将年度 CAM 总成本除以建筑物中每个租户租赁空间的租赁面积。

这是一个示例计算：

房东将 15000 平方英尺的商业建筑租赁给商业实体 ABC Ltd.——用作办公空间。这是一份NNN租约，并收取每平方英尺0.30美元的确定月租。办公室每年的公共区域维护费用为 1300 美元，财产税费用为 500 美元，每年应付的房地产保险费用为 1200 美元。
要计算每月的租赁金额：

租赁金额 =（基本租金 + 公共区域维护 + 税金和保险）/ 12
基本租金 = 每平方英尺租金 × 总租赁面积
基本租金 = (0.30× 12) × 15000 = $54000
租赁金额 =($54000 + $1300 + $500 + $1200) / 12
租赁金额 = 57000/ 12 = $4750

ABC Ltd.将向房东支付每月 4750美元的租金

*注意：租户应始终为 NNN 租赁条款中未包含的费用制定预算，例如租户改善和水电费。

本指南的下一部分将更详细地介绍这些例外情况。

NNN – Triple Net的其他费用

虽然NNN – Triple Net看起来很简单，但租户应始终计划典型的NNN – Triple Net协议之外的其他费用。额外费用可能包括公用事业（电力、水、煤气、互联网、电缆）、安全服务等，由于成本可能会根据租户的使用或需求而波动，因此租户应相应地规划这些变化和预算。

当涉及到空间的美学改进时，房东有时可能会在租户改进津贴下支付几项费用。这些改进可以包括新油漆、新地毯、新墙纸、办公空间或会议室的增加、HVAC、电气或管道升级，以及升级厨房和浴室空间。超出此范围的升级是租户的财务责任，应相应地进行预算。

让我们看一个例子。在签署三重净租约时，ABC 公司估算了供水和下水道费用的每月预算。这个估计是基于房东以前的租户费用。然而，ABC 公司的用水量很大，因为他们是一家小型零售空间餐厅，而之前的租户是一家将该空间用作办公空间的科技公司。如果 ABC 公司仅根据以前的租户制定预算，他们可能会发现自己每个月的自来水公用事业预算都大大超出预算。这就是为什么新租户可能希望在第一年为不可预见的费用额外预算，直到他们更好地了解每月费用的一个例子。

NNN – Triple Net的优势

NNN – Triple Net协议对租户和房东双方都有多重优势。NNN 租赁的基本租金通常低于其他商业租赁类型，这对租户有利。较低的租金将更容易获得租客，降低了房东产生空置房的成本。

• 更低的基本租金。NNN 基本租金通常低于总租金或百分比租金。
• 稳定。NNN 租约在签订长期租约（五到十年）时很常见。这为房东和租户提供了收入（房东）的可预测性和稳定性以及固定的工作场所（租户）。
• 地点。NNN 租赁对于位于具有较高流量和曝光率的高价值区域的物业来说很常见。例如，市中心大都市区的商业地产将进行NNN 租赁。

NNN 租赁的用例：它是为谁准备的？

与任何商业房地产协议一样，房东和租户在确定NNN 租赁是否适合他们的物业，或业务时必须考虑所有因素。

例如，在经济不景气时，房东可以依靠企业租户的NNN 租赁提供可靠的月收入。空置率低的房产，意味着更多的租户，通常会带来成功的NNN 租赁。这些场景对租户很有吸引力，因为多租户意味着假定的费用由更多的承租人分摊。

出于同样的原因，新建或维护良好且持续维护成本低的房产对三重净租赁租户也更具吸引力，因为这意味着承租人每月的费用较低。例如，较新的建筑物不太可能产生与旧建筑物相同的屋顶维修维护成本。

了解NNN 租赁 

在选择要出租的房产或选择承租人时，租户和房东必须考虑多个因素才能做出有利的决定。NNN 租赁提供几个关键优势，包括较低的基本租金、位置和稳定性。当有选择地使用时，NNN 租约对房东和租户都有利。 要在谈判期间充分了解您的租赁方式，与专业的商业租赁代理合作至关重要。

Jun Zhou 是中原商业地产 Broker Owner，其业务专注于商业房地产买卖/租赁管理。您可以通过(626) 238-8643 或 junzhoula@gmail.com, 微信: Junzhoula 联系他。