您的商业租约即将到期，租户想尽一切办法（这些条件都严格执行）将租期延长了五年。以前，租金不是问题；租户支付最低基本租金，也许还要支付一定比例的销售租金。租约第一期的租金数额是明确商定的。那么，选择延长期的租金是如何确定的呢？

当然，有些租约规定，如果租户行使另一个租期，基本租金将按一定百分比或按照其他数字公式或计算方式增加。但是，很多时候，双方都同意租户将在每个选择期开始时支付公平市场租金。如果双方无法就租金达成一致，那么他们可能会同意由一个或多个第三方评估师确定该金额。

在本文中，我们将介绍评估以确定租金的基本步骤，包括评估过程何时开始、如何挑选评估师以及如何实际确定租金。

评估与仲裁的区别

人们经常混淆“仲裁”和“评估”这两个术语。仲裁是解决当事人之间争议的另一种争议机制。在仲裁中，中立的个人充当法官，对当事人的争议做出具有约束力的决定。除极少数情况外，败诉方不能推翻仲裁员的裁决。评估是一个估价过程。评估师不能做出除租约中明确规定的估价以外的决定，例如公平市场租金或购买选择权中的公平市场价值。评估师不能解决房东和房客之间关于租约含义的争议、是否存在违反租约的行为或租约中规定的估价以外的任何其他争议。

例如，如果租约要求首次延期的租金等于该地区类似购物中心空间的公平市场租金，则通常会使用评估程序来做出该决定。另一方面，如果租约要求确定公平市场租金，但对估价日期不明确，那么在房东和租户未达成一致的情况下，仲裁员（如果租约中规定了仲裁）必须首先解释租约中应使用的估价日期，然后可以通过评估程序确定估价。

加州的法定评估计划

虽然仲裁与评估不同，但加州法规以与仲裁相同的方式执行评估程序。因此，评估过程有一套内置规则。

具体而言，如果一方不同意开始评估程序，寻求评估的一方可以向法院申请命令，强制双方使用租约中规定的评估程序。如果租约规定了选择评估师的方法，则适用的加州法规规定应遵循租约方法。但是，如果租约没有规定选择方法，或者一方或双方不遵循该方法，则任何一方都可以向法院申请命令为他们选择评估师。而且，一旦有评估裁决，加州成文法规定了法院可以确认该裁决或更正或撤销该裁决的方法。

评估师的选择

一旦房东和租客同意或被迫进行评估程序，就必须选择一名或多名评估师。首先，要有多少名评估师参与？租约条款将决定。备选方案包括一名中立评估师或三名评估师，由双方各选一名（所谓的“当事方评估师”），然后是第三名中立评估师。

加州法规还规定，如果涉及“中立”评估师，该个人必须披露所有可能导致了解事实的人合理怀疑拟议中立评估师是否能够公正的事项。法规提供了一份非排他性清单，包括对有争议事实的个人了解、在争议中的经济利益或与争议一方的任何专业或重大个人关系。评估师的配偶和未成年子女也被考虑在内，以确定评估师的中立性。

在确定参与评估的评估师人数后，选择过程就开始了。您希望评估师拥有什么样的专业知识或经验？在特定地理区域有经验吗？处理商业地产估价的最低时间是多少？购物中心的具体经验？最佳做法是讨论并商定评估师所需的专业知识，并在租约中包括适当的明确语言。如果没有对评估师的最低资格要求，那么双方应尝试就他们的最低要求达成一致。

如果双方无法就评估师的资质达成一致，和/或双方无法就实际负责评估的评估师达成一致，那么双方将需要让第三方参与这一过程。如果租约规定了选择评估师的具体方法，那么必须启动这一方法。这种机制可能是向地方高级法院的主审法官提出申请。它也可能包括双方各推荐一定数量的评估师，并让重叠的评估师成为选择。或者，这种机制可能是双方各选择一名当事评估师，然后由这两方选择第三名中立的评估师进行评估。

评估方法
        一旦选定一个或多个评估师，租约就可以提供多种不同的评估方法。租约通常会指定评估如何进行的参数，包括评估日期、在确定评估时应考虑哪些比较物业以及应考虑哪些地理区域。通常，租约会规定房东和租户首先交换评估建议，然后开会商议，如果失败，则开始选择评估师。

租约还可以规定房东和租户使用估价的方式。例如，在“棒球”类型的估价中（因参考美国职业棒球大联盟的薪资仲裁程序而得名），估价师确定谁更接近估价过程中确定的价值。这种方法不会让估价师“分赃”，而且还可以“保持双方诚实”，因为如果一方提供的数字是低估的或不切实际的数字，另一方如果合理的话，很可能会更接近估价金额。租约还可以为估价过程提供“底线”和“上限”。例如，为了保护房东，租约可以规定期权租金等于行使期权时的公平市场租金，但在任何情况下都不得低于租户在即将到期的租期结束时支付的租金。相反，承租人可以通过将评估确定的新租金限制在不超过即将到期租金的一定百分比或数量的范围内来提供保护。

其他需要考虑的问题

在起草和实施商业租赁评估流程时需要考虑的其他实际问题包括流程的时间安排。尽量为各种任务设定截止日期，以便在新的选择期开始之前确定结果（新租金）。如果无法做到这一点，请务必提前提供如何处理上一期结束到就新租金金额做出最终决定之间支付的租金。租户是否继续支付上一期结束时的现有租金？租户是否根据后续评估裁决追溯支付该间隔期的费用？

可以看出，当房东和房客仍在协商原始租约时，对未来租金的评估是最好的准备。租约中明确规定的内容越多，双方在几年后迅速解决未来租金问题的可能性就越大。第二好的方法是在租约即将到期时双方合作，以便评估师或评估师对其在此过程中的角色有明确的指示。如果双方都没有，那么这个过程可能会充满陷阱、延误和额外费用。

Jun Zhou 是中原商业地产 Broker Owner，其业务专注于商业房地产买卖/租赁管理。您可以通过(626) 238-8643 或 junzhoula@gmail.com, 微信: Junzhoula 联系他。