您应该购买还是租赁商业地产？ 

拥有商业地产比租赁它更好吗？您应该全部拥有使用的物业，还是作为租户支付租金？根据您的业务类型和目标，这两种选择都各有利弊。

您是购买还是租赁商业地产取决于：

• 您当前的财务状况
• 您的业务存在了多长时间
• 您是否计划很快实现增长

让我们比较一下拥有商业地产和租赁商业地产。一旦了解了各自的优缺点，您就可以确定哪种最适合您的业务。

拥有商业地产 

当您拥有一处房产时，您就可以自己做主。您可以翻新空间根据自身的需要进行调整。当您可以自由支配财产时，您会随着时间的推移建立资产。但是你需要承担相关的责任：财产税、保险、结构损坏和维护费用可以从您的口袋里掏出来。当然，您可能有租户，根据某些类型的租约，部分或全部这些费用可能由您和您的租户分摊。

您需要预先支付首付才能购买商业房地产，再通过贷款为您的购买提供资金。您需要判断作为首付款投资的资金，是否可以在投资于业务运营时提供更大的回报。

许多小企业每年都会申请贷款。小型企业银行的平均贷款约为 633,000 美元，小型企业管理局 (SBA) 的平均贷款接近 107,000 美元。企业可以使用 SBA 贷款购买土地和房地产。 在 2021 财年，SBA 发放了近 52,000 笔 7(a) 贷款，总计 365 亿美元和 9,600 笔 504 贷款，总计 83 亿美元。

购买商业地产的优势 

1. 商业地产保值。

只要您维护财产，它就会保持其价值。随着时间的推移，商业地产可能会升值，从而增加其整体价值。当市场波动时，商业地产投资保持相对稳定。 根据全国房地产投资信托委员会 2021 年 5 月的数据，私人商业房地产投资的平均年化收益率为10.3% 。

2. 拥有财产建立净资产。

当您拥有财产时，您会随着时间的推移建立净资产。您的财产净值是财产价值与您的抵押贷款余额之间的差额。您可以使用该股权在未来获得贷款。 商业股权贷款或信贷额度可帮助您快速获得现金用于改造或业务扩展。传统的股权贷款为您提供一次性付款，通常允许65% 至 75%的贷款价值比 (LTV)。

3. 固定抵押付款。

根据抵押贷款类型，抵押贷款付款通常会在一段时间内保持固定利率，让您可以为未来做计划。另一方面，如果租约增加，租金支付可能会随着每次续约或每年的变化而变化。固定成本可以帮助您计划未来的开支。

4. 获得税收优惠。

作为企业和财产所有者，您可能有资格获得节税。例如，您可以扣除您财产的利息和年度折旧作为税收减免。

5. 赚钱的机会。

许多公司并没有使用所有可用的空间。通常，企业使用至少 51%的财产，如果您是业主，您可以将剩余的空间出租给租户并赚取额外收入。此外，您还有多出的空间可以在未来扩展您的业务。 任何未使用的办公空间或店面都不应空置。允许租户租赁这些空间可以让您的企业赚更多的钱。

拥有商业地产的缺点 

1.首付大。

购买商业地产需要大量资金。预付定金可能会使现金流紧张并减少您的储蓄。当您购买房地产时，您需要支付首付款、支付交易费用和评估费。首付款通常为房产价值的 10% 至 40%。 您可能还需要装修才能使用该物业。拥有商业地产的总成本包括抵押贷款、财产税、保险、景观美化和维护成本。

2. 必须符合融资条件。

在大多数情况下，您不会直接一次性全款购买商业物业。即使可以，您也不想一次花费那么多资金。您的企业必须符合融资条件，有时候可能很难找到利率合理的融资方案。

3. 灵活性丧失。

购买商业地产不如租赁灵活。如果您想搬家，您需要先卖掉房产，然后再寻找其他场所。了解目标市场、已成功经营数年并准备留在一处的企业是购买房产的绝佳人选。

4. 责任落在你身上。

商业地产所有者可能对其财产上发生的任何事故或伤害负责。当您为您的企业购买房地产时，您将需要责任保险，以防您的财产发生意外情况。 作为所有者，没有房东可以求助——除非您有租户并且房东就是您。所有维护和维修费用都落在您的肩上。在购买之前，请务必对房产进行适当的评估和检查。您想知道在您搬进来之前需要修理什么，以及什么可能需要您尽快注意。

租赁商业地产 

许多小企业主还没有准备好成为业主。购买商业地产是一项需要大量资金的大笔投资。如果事情不顺利或您的业务增长，租赁办公室、零售店或餐厅空间可以让您灵活地搬家。

一些房东提供先租后买协议。这些协议允许承租人在租赁一段时间后购买房产。根据先租后买协议，如果租户行使购买选择权，他们每月租金的一部分将用于支付首付款。

租赁商业地产的优势 

1. 降低前期成本。

租赁商业地产时，您无需支付大笔首付款或寻求融资。您每月支付租金，其中可能包括公共区域维护费和其他费用，具体取决于您与房东的协议。租户还必须支付初始保证金。有些租户比其他租户负责更多的维护工作。您可能负责内部，而房东负责外部。或者房东可能想要评估所有维护问题。无论哪种方式，您都可能会省钱，因为房东也可能会支付部分房产的维护费用。

2. 有限责任。

归根结底，财产不是你的。不同的租约为租户分配了一系列责任——或者他们同意支付的费用。NNN租赁要求租户支付房地产税、维护和保险，而NN租赁要求房东承担维修费用。

3. 很大的灵活性。

租约不会在接下来的 30 年内将您锁定。您可以续租，在租约到期时寻找新的住所，或支付提前终止费以终止合同。根据租期，如果需要，您可以在 3 到 10 年内更换地点。 租赁最适合预测即将增长的新企业或想要尝试特定地理区域的公司。如果您打算住在城里“最好”的地方，在那里租房通常比买房便宜。

4. 获得税收优惠。

每个人都享受税收减免。小企业可以从税收中扣除几项费用，包括租赁和租金付款、财产保险和公用事业。

租赁商业地产的缺点 

1. 你不会建立净资产。

租赁的一大缺点是你投入的钱不会给你任何回报。您付钱给房东以使用该空间。而已。当您购买房地产时，您的抵押贷款付款会增加资产净值，并且房产会升值。商业地产可以成为企业主退休生活的重要组成部分。业务可以与房地产分开出售，也可以两者一起出售。如果只出售企业，退休的所有者可以将财产出租给新的企业所有者，从而降低他们的进入成本。

2. 你没有控制权。

当您租用办公室或零售空间时，您无法完全控制改造或修改。您需要获得房东的许可，房东可能希望也可能不希望您更改他们的财产。 如果您进行改进，它们将不会帮助您的企业随着时间的推移创造价值。当你离开这个物业时，装修就会留下来。

3. 没有赚取额外现金的机会。

作为房客，您将没有机会赚取作为房东的收入。如果您看到您的企业停留在一个地点并希望赚取额外收入，那么购买一栋建筑物可能会更有利。

4. 更高的月供。

根据地区的不同，租金成本可能会很高。您想找到您的企业每个月都能负担得起租金的房产。定期支付的租金通常超过房产的抵押贷款支付额。 如果您是零售商，您可以支付一定比例的租金，您可以向房东提供固定的基本租金和一定比例的销售额。

您应该购买还是租赁商业地产？

Jun Zhou 是中原商业地产 Broker Owner，其业务专注于商业房地产买卖/租赁管理。您可以通过(626) 238-8643 或 junzhoula@gmail.com, 微信: Junzhoula 联系他。